A+ A A-

Vrijwilligersdag TriaCon

 

Een bijzonder mooie ervaring. In het kader van maatschappelijk betrokken ondernemen heeft TriaCon een dag mogen meelopen bij zorginstelling Triade. Hierbij heeft TriaCon een kastanje houten hek geschonken aan de Stekplek op Urk, die op dezelfde dag is geplaatst door cliënten van Triade en onze medewerkers. 

Annegreeth Nijhof, over de validatiemeting bij Mozaïek Wonen te Gouda

Het afgelopen jaar hebben we een stijging gezien in het aantal validatiemetingen die we mochten uitvoeren voor vastgoedbezitters.
Zo is afgelopen maand een validatiemeting uitgevoerd voor Mozaïek Wonen die betrekking had op asbesthoudende beglazingskit.

Voor vele corporaties een bekend probleem, met name tijdens planmatig onderhoud waarbij schilder- of houtrotwerkzaamheden al dan niet in combinatie met glasvervanging worden uitgevoerd. Mozaïek Wonen had voorafgaand aan het onderhoud een steekproefinventarisatie laten uitvoeren door Solidé Projectadvies B.V. waarbij asbesthoudende kit werd geconstateerd.

Om een nog beter beeld te krijgen van de locaties waar de kit aanwezig was, is de inventarisatie uitgebreid. Na deze uitbreiding is definitief besloten om een validatiemeting uit te voeren.

Voor het uitvoeren van validatiemetingen op projectniveau is een norm opgesteld door Ascert. De SCi-548 omvat alle voorschriften waar de voorbereiding, uitvoering en rapportage van een validatie aan moet voldoen. Zodoende is Vlasman ingeschakeld voor het uitvoeren van de saneringswerkzaamheden en TriaCon voor het beoordelen van het werkplan, uitvoeren van de metingen en schrijven van het validatierapport. Voorafgaand aan de uitvoering, heeft een afstemmingsoverleg plaatsgevonden met de betrokken partijen.
Voor de validatiemeting was een leegstaande en bewoonde woning beschikbaar. De beglazingskit bevond zich in de vier ruitjes ter plaatse van de berging.
Omdat de bewoonde woning twee bergingen had, is besloten om geen gebruik te maken van de leegstaande woning. Bij de bergingen van de bewoonde woning was meer dan genoeg kit aanwezig om de meting uit te voeren. Eén van de andere punten die besproken moest worden, was het werkgebied waarin de validatiemeting uitgevoerd zou worden. Het verwijderen van de beglazingskit mocht conform het inventarisatierapport plaatsvinden in de open lucht. Voor de validatiemeting is dit in principe ook mogelijk, alleen mag de windsnelheid en luchtvochtigheid niet te hoog zijn.
 
Bij Mozaïek Wonen is er gekozen om een containment op te bouwen. In juni bleek het weer nogal afwisselend. Zou het gaan regenen of zou het zonnetje zich toch laten zien? Op de ochtend van de validatiemeting is besloten om het dak van het containment te halen. De temperatuur was om 7 uur ’s ochtends namelijk al behoorlijk opgelopen en de kans dat de temperatuur die dag richting de 30 graden zou gaan was aanzienlijk. Door het dak van het containment te halen, kon in de open lucht gewerkt worden maar was de invloed van wind minimaal.
 
Tijdens de validatie bleek dat de kit lastiger weg te halen was dan voorafgaand bedacht. Hierdoor werden niet beide bergingen bij de validatie betrokken, maar slechts één. Dit was geen probleem, de werkzaamheden en metingen konden op de juiste wijze worden uitgevoerd.
In de tweede helft van de middag waren de drie benodigde metingen afgerond en werd het werkgebied vrijgegeven door MM Lab. Net op tijd, want tijdens het afbreken van het werkgebied begon het te regenen en onweren.
 
Ondertussen zijn de resultaten binnen en is het validatierapport opgesteld. De metingen zijn geslaagd en daardoor kon het inventarisatierapport aangepast worden waarbij de sanering van de beglazingskit naar risicoklasse 1 is gewijzigd. Uitgangspunt hierbij is dat de werkwijze zoals tijdens de validatie wordt aangehouden, bij het verwijderen van de toepassing.
 
Voorafgaand aan een validatiemeting is nooit te voorspellen of deze (mis)lukt. De uitvoering en samenwerking, maar ook zeker de voorbereiding van de werkzaamheden hebben hier een grote invloed op. Maak per project een overweging of een validatiemeting haalbaar voor u kan zijn.
 
Wilt u meer weten over validatiemetingen in het algemeen of wilt u advies over een project waarbij u mogelijk een validatiemeting wilt gaan uitvoeren? Neem dan contact op met Annegreeth Nijhof.

Constructieve veiligheid galerijflats

TriaCon begeleidt vastgoedbezitters bij 'Onderzoeksplicht constructieve veiligheid galerijflats'.

 In 2011 is van een galerijflat te Leeuwarden een galerijvloer bezweken. Naar aanleiding hiervan heeft minister Blok voor Wonen en Rijksdienst per 1 januari 2016 een onderzoeksplicht ingesteld voor galerijflats welke nog niet zijn onderzocht. Deze onderzoeksplicht is vastgelegd in het bouwbesluit 2012 door het toevoegen van: hoofdstuk 5A “Onderzoeksverplichting Zorgplicht”, 5.11 Galerijflats.

Hierin wordt vermeld dat ‘de eigenaar van een dergelijk pand een onderzoek moet laten uitvoeren naar de staat van galerijflats met uitkragende galerij- of balkonvloeren, die monoliet zijn verbonden aan de betonnen verdiepingsvloeren of gevelbalken en voor 1975 gebouwd zijn’.

Het onderzoek zoals hierboven benoemd dient te worden uitgevoerd volgens de SBR CUR-publicatie 248 ‘Constructieve veiligheid van uitkragende galerijplaten – Tweede herziende uitgave’. De uitkomsten dienen vóór 1 juli 2017 in een rapport te zijn vastgelegd.

Als er bepaalde onderdelen aan een gebouw zijn die enig gevaar met zich mee kunnen brengen, dan is de eigenaar verplicht dit te laten onderzoeken om gevaar uit te sluiten. Dit valt onder de zorgplicht van het veilig beheren van een gebouw. Dit geldt dus niet alleen voor woningbouwcorporaties, maar ook voor VvE’s.
 
TriaCon begeleidt woningcorporaties en VvE eigenaren bij het uitvoeren van de onderzoeksplicht naar de constructieve veiligheid van de galerij- en balkonvloeren in complexen welke voor 1975 gebouwd zijn en binnen het hierboven genoemde kader vallen.
 
TriaCon is onder andere voor woningcorporatie De Huismeesters te Groningen bezig met de uitvoering van dit onderzoek. De eerste stap hierin is het uitvoeren van bureauonderzoek, waarin onderzoek wordt gedaan naar aanwezige tekeningen en berekeningen van de te onderzoeken galerij- en balkonvloeren. Vervolgens worden de inspecties steekproefsgewijs uitgevoerd, waarbij de galerij- en balkonvloeren volledig worden ingemeten Onder andere wordt de dikte van de balkonvloeren bepaalt en er wordt met detectoren de locatie en dekking van de wapening ingemeten. De hieruit voortkomende informatie wordt door de constructeur gebruikt om te berekenen of de betreffende galerij- en/of balkonvloeren voldoen aan de huidige regelgeving.
 
De hierboven verzamelde informatie wordt vervolgens verwerkt in een rapportage. Wanneer uit berekening blijkt dat de galerij- en/of balkonvloeren niet voldoen aan de gestelde eisen wordt hierbij ook een advies aangeleverd. Er kan worden geadviseerd een 100% inspectie uit te laten voeren om hiermee te achterhalen of er maatregelen moeten worden genomen voor enkele of misschien alle balkons. Ook deze inspecties verzorgd TriaCon, met daarbij een gewenst kostenraming van de te nemen maatregelen.
 
Gezien de deskundige ervaring op dit gebied kan TriaCon niet alleen de opdrachtgever ondersteunen op technisch vlak door het uitvoeren van de inspecties en het adviseren in de te nemen vervolg stappen, maar ook met het communiceren van de uitkomst naar de gemeente en de bewoners van het betreffende complex. Daarom is TriaCon de meest logische en complete partner tijdens het gehele project.

Contact 
Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met Arjon Winters op telefoonnummer: 038-3338070 of mail naar Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken. .

 

Nieuwe regelgeving asbest 2017

U heeft het vast meegekregen, of laten we het anders zeggen, u komt er vast niet meer onderuit: de nieuwe grenswaarden en gewijzigde certificering in asbestland. 

"Zijn de toegepaste asbesthoudende producten in ons bezit gevaarlijker geworden?”, “welke invloed heeft deze wijziging op de uit te voeren asbestsaneringen?”. En laten we het verplichte gebruik van het Landelijk Asbest Volgsysteem (LAVS) voor gecertificeerde partijen vooral niet vergeten. “Moeten wij als woningcorporatie ook met het LAVS gaan werken?”, “wat heeft het LAVS voor ons als voordeel?”. Allemaal vragen die in de afgelopen maanden waarschijnlijk wel een keer bij u en/of uw collega’s zijn opgekomen.

We zitten inmiddels al in 2018 en werken we een aantal maanden conform de nieuwe grenswaarden en de gewijzigde Arbeidsomstandighedenregeling.Wat zijn de ervaringen tot nu toe?

Asbest is niet opeens gevaarlijker geworden na invoering van de nieuwe grenswaarden. Een hechtgebonden plaat met zowel chrysotiel als meer dan 2% amfibool, valt op dit moment in de hoogste risicoklasse waar deze voorheen in bijvoorbeeld risicoklasse 2 viel. De toestand van de plaat is niet gewijzigd, alleen de inzichten over de hoeveelheid en soort asbest die is toegepast.
 
Deze nieuwe grenswaarden dwingen ons om anders naar de asbesthoudende toepassingen te kijken dan voorheen. Waar eerder vaak door corporaties de stelregel was: “risicoklasse 3 saneren we altijd en al het andere alleen wanneer noodzakelijk vanwege onderhoudswerkzaamheden”. Deze vlieger gaat niet meer op.
 
Voor het beheren/beheersen van asbest moet gekeken worden naar de staat en samenstelling van het product waarbij wij vaak adviseren om de niet-hechtgebonden te allen tijde prioriteit te geven. De nieuwe grenswaarden dwingen ons ook om anders met het asbest om te gaan bij verwijdering. In deze nieuwsbrief kunt u lezen over een validatiemeting. Dit is één van de manieren om het asbest op een andere manier te saneren waardoor het veiliger, sneller en met minder overlast voor bewoners en/of goedkoper kan. Daarnaast bestaan ontwikkelingen als MiniContainment, maar ook het ‘boerenverstand’ niet verliezen is een goede methode. Kijk, zeker in bewoonde toestand, met de ketenpartners naar de asbestverwijdering. Bij risicoklasse 2A is de eindmeting uitgebreid waardoor we zien dat veel corporaties per definitie kiezen om de bewoner uit huis te plaatsen omdat de werkzaamheden meer tijd in beslag nemen en dus meer overlast kunnen veroorzaken. Dit is niet altijd noodzakelijk.
 
Een andere opstelling van het containment kan soms al zorgen voor meer ruimte waardoor de bewoner niet uit huis geplaatst hoeft te worden.
Uiteraard  kan dit wijzigen als het gaat over een risicoklasse 2A sanering. De eindmeting duurt langer en gebeurt op basis van SEM, deze kosten liggen hoger.
 
En dan nog het LAVS. Voor u als corporatie is de verplichtstelling voor gecertificeerde partijen een ultieme kans om uw dossiervorming goed op orde te houden/te krijgen. De asbestinventarisatiebureaus en –verwijderaars zijn verplicht om het LAVS te vullen. Aedes heeft voor het gebruik van het LAVS een draaiboek geschreven. Het gebruik heeft namelijk invloed op onder andere de processen.
 
Afhankelijk van de grootte van uw corporatie heeft dit in meer of mindere mate invloed. U bent niet verplicht om met het LAVS te werken. Kijk als corporatie goed naar de voor- en nadelen voor uw organisatie. Ons advies is om daarna te bepalen hoe u het LAVS gaat inbedden in de organisatie. Zorg dat draagvlak wordt gecreëerd op meerdere lagen in uw organisatie zodat de implementatie vloeiend kan verlopen.

Wilt u meer informatie over de gewijzigde grenswaarden, wet- en regelgeving en/of het LAVS? Wilt u wellicht begeleiding bij het uitvoeren van asbestsaneringen of het implementeren van het LAVS? Neem contact op met Arjon Winters of Annegreeth Nijhof.

 

QuickScan Brandveiligheid

Brandveiligheid is een uitdaging wat in ieder complex ter sprake komt. Hierover zijn veel vragen en onduidelijkheden over de wet- en regelgeving. Om op een snelle manier een beeld van de brandveiligheid in het complex te krijgen heeft TriaCon een QuickScan brandveiligheid ontwikkeld. 

Op basis van een checklist, door TriaCon opgesteld, wordt een complete veiligheidsscan uitgevoerd. TriaCon heeft een indeling gemaakt tussen het bouwkundige, installatie technische en organisatorische deel. De BIO opzet. Hierbij worden alle gemeenschappelijke ruimten geïnspecteerd en onderzocht op brandveiligheid. Tijdens de Quickscan brandveiligheid worden de algemene ruimten allemaal visueel geïnspecteerd. Naast de algemene ruimten wordt 10% van de woningen opgenomen.

Scootmobielen
Een wel bekend probleem bij woningcorporaties, de huurder komt in aanmerking voor een scootmobiel. Deze worden geparkeerd in algemene ruimten, waardoor er grote risico’s ontstaan binnen het complex waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. De verhuurder vindt dat de gemeente mede verantwoordelijk is voor het probleem omdat zij de scootmobielen toekennen aan de bewoners.
TriaCon gaat met opdrachtgevers en gemeenten om tafel opzoek naar diverse oplossingen. Hiervoor werkt TriaCon diverse opties uit. Waarbij ook naar gebruikersgemak gekeken wordt. De definitieve oplossing wordt uitgewerkt en gerealiseerd. Hierbij verzorgt TriaCon de planvorming, aannemersselectie, uitvoeringsbegeleiding en bewonersinformatie.

BIO
Bouwkundige opname, hierbij worden de algemene ruimten onderzocht op mogelijke risico’s.  Zo wordt o.a. gekeken naar:

  • De brandscheidingen;
  • Compartimenten bepaald via tekening;
  • Keuringsstickers op blusmiddelen; 
  • Bewonersgedrag;
  • Inpandige bergingen;
  • Installaties;
  • Organisatorische (vergunningen).

Prioritering
Op basis van de resultaten stellen we een lijst op van de onderzochte complexen en voorzien deze van prioritering. In het opgestelde overzicht zijn direct alle acties per complex overzichtelijk. Hierdoor wordt voor de opdrachtgever duidelijk welke acties er verricht moeten worden. En welke gebouwen/complexen de meeste prio hebben.

Kosten
TriaCon levert naast de checklist een kostenraming aan. Hierin staan de geschatte kosten per complex, opgesteld door de kostendeskundige van TriaCon. 

Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met Arjon Winters via 038 3338070. 

Scheiden DAEB en niet-DAEB voor corporaties / NEN 2580

Woningcorporaties moesten al voor 1 januari 2017 een voorstel aanleveren bij "de toezichthouder woningcorporaties" voor het scheiden of splitsen van hun activiteiten. In de Woningwet wordt hieronder verstaan: diensten van algemeen economisch belang. Dit betreft sociale huurwoningen, maatschappelijk vastgoed, zoals voorzieningen als buurthuizen en diensten voor de leefbaarheid. Een gescheiden boekhouding voor DAEB en niet-DAEB is minimaal verplicht (tenzij een woningcorporatie onder het verlichte regime valt). Een corporatie kan er voor kiezen om de niet-DAEB activiteiten juridisch af te splitsen. 

Wijziging waardering al vanaf 2016

Woningcorporaties moeten jaarlijks berekenen hoeveel hun vastgoed waard is. Tot 2016 ging dat op basis van “volkshuisvestelijke bedrijfswaarde”. Omdat corporaties aan hun huurders een sociale huur en geen marktconforme huur berekenen, ligt de bedrijfswaarde bijna altijd lager dan bij een vrije marktwaardering.Al vanaf 2016 moet dat anders. In het jaarverslag over 2016 moeten corporaties hun vastgoed (woningen, bedrijfspanden, maar ook zorgvastgoed)  waarderen op basis van marktwaarde. Hierdoor kan de marktconformiteit getoetst worden.

In praktische zin betekent dit dat alle woningen vóór 1 januari 2019 ingemeten, en al het vastgoed moet worden getaxeerd, dus ook winkelpanden en school-, en zorggebouwen.

Dat één en ander leidt tot extra administratief werk in met name het eerste jaar is duidelijk. TriaCon pleit voor een goed basisbestand, zodat de waarderingen jaarlijks eenvoudig kunnen worden uitgevoerd.         

Meten en waarderen

TriaCon heeft onlangs voor een aantal corporaties met grote tevredenheid de NEN-2580 metingen uitgevoerd en ook de taxaties verzorgd van het niet DAEB vastgoed voor marktconform waarderen van het vastgoed. Voor meer informatie over vastgoedwaardering en NEN-2580 metingen kunt u contact opnemen met Bert Bruinsma.

Contact

TriaCon BV

Postadres:
Postbus 40064
8004 DB Zwolle

Bezoekadre Zwolle:
Dr. Spanjaardweg 8b
8025 BT Zwolle

Bezoekadres Nijkerk:
Bezembinder 12 C
3861 SL Nijkerk

Tel: 038 3338070/ 033 2461330