A+ A A-

VvE’s opgelet! Meerjarenonderhoudsplan verplicht door nieuw wetsvoorstel

De Ministerraad heeft vorig jaar een wetsvoorstel aangenomen dat het functioneren van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) moet verbeteren. De ministers constateerden dat slechts een derde van de circa 121.000 VvE’s beschikt over een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en / of een reservefonds dat voldoende middelen heeft om onderhoud te plegen. Het gevolg is dat veel appartementencomplexen zeer slecht worden onderhouden. Bewoners komen voor onverwachte hoge kosten te staan wanneer reparatie echt noodzakelijk blijkt.

MJOP of reservering
Het nieuwe wetsvoorstel, dat per 1 januari 2017 in werking moet gaan treden, is ingebracht om onderhoud aan de appartementsgebouwen te verbeteren en verduurzaming van gebouwen die in beheer zijn van VvE’s te stimuleren. Vanaf volgend jaar zal het verplicht worden een minimum van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren tenzij de VvE een MJOP heeft opgesteld. Verder moet het eenvoudiger worden om geld te lenen wat uiteindelijk moet leiden tot goed onderhouden en energiezuinigere appartementsgebouwen.

Waardedaling tegengaan
Voor appartementseigenaren kunnen de financiële risico’s zeer groot zijn. Naast onverwachte uitgaven speelt waardedaling van de woningen een rol en levert de hoogte van het reserveringsfonds veel discussie op. Voor VvE’s die tot nu toe geen geld hebben gereserveerd, wordt een overgangstermijn voorgesteld om aan de verplichting te voldoen. TriaCon heeft al zeer veel VvE's geholpen met het opstellen van een gedegen onderhoudsplan, een visie op het toekomstige onderhoud van het complex en helpt tevens bij het uitvoeren van het jaarlijkse onderhoud.

In samenspraak met de VvE kan TriaCon een duidelijk financieel en onderhoudstechnisch meerjarenplan opstellen dat volledig inzicht en zekerheid geeft in te verwachten onderhoudskosten. Op die manier voldoet de VvE aan haar verplichtingen en biedt het de eigenaren zicht op de bijdrage in het reserveringsfonds. Daarnaast kan TriaCon ook bestaande MJOP's controleren op actualiteit en volledigheid.

Contact
Wilt u meer informatie of een vrijblijvende offerte ontvangen? Neem dan contact op met Pieter Broer op telefoonnummer 033-2461330 of mail met Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..


Vocht en schimmel in woningen wordt corporaties verweten

De problematiek rondom schimmel in woningen is in Den Haag aangezwengeld. De verwijtende vinger gaat naar de corporaties, maar is dit terecht?

Cijfers
Volgens het RIVM kampen in heel Nederland ongeveer een half miljoen woningen met vocht- en schimmelproblematiek. Het betreft met name huizen die gebouwd zijn vóór 1992. Ongeveer 10 procent van alle klachten die binnenkomen bij de GGD, hebben volgens het RIVM betrekking op schimmel- en vochtproblemen in woningen. Het is een veel voorkomend gegeven waar woningverhuurders mee te maken krijgen. Communicatie met bewoners wordt vanuit zowel de verhuurders- als huurderskant als lastig ervaren, zeker als schimmels vaker terugkeren. Bewoners voelen zich niet goed gehoord, zeker als het advies vanuit de verhuurder blijft dat bewoners meer moeten ventileren terwijl dit niet voor een vermindering van de problemen zorgt. Hierdoor blijven huurder en verhuurder elkaar aanwijzen als probleemverantwoordelijke.

Afpellen
Schimmel ontstaat door verschillende oorzaken. Het is correct dat regelmatig gesteld wordt dat een groot deel van de schimmels wordt veroorzaakt door bewonersgebruik en beïnvloedbaar is door de bewoner. Wat resteert kan onder de verantwoording van de woningcorporatie vallen. Om hier een sluitend oordeel over te geven dient er stapsgewijs onderzocht te worden waar de oorzaak ligt. Kennis over vocht en schimmel is hierbij van groot belang.

Advies
Een oordeel over de problematiek kan door u als verhuurder worden gegeven, mits u over voldoende kennis beschikt. Blijven problemen terugkomen en ontstaat er een geschil tussen verhuurder en huurder dan wordt vaak een onafhankelijk oordeel gevraagd. Is er inmiddels sprake van een conflict, dan is eigen onderzoek verricht door de verhuurder veelal niet meer geloofwaardig. TriaCon kan u met een professionele inventarisatie, ondersteunt met metingen, in een onafhankelijk rapport adviseren en een oordeel geven over de oorzaken en de oplossingen.

Het probleem in de praktijk
Recent had een woningcorporatie een vijftal woningen geselecteerd waar sprake was van terugkerende vocht- en schimmelproblematiek. Ook na diverse herstelacties bleven hier de klachten terugkeren.

Resultaten onderzoek
Na een grondig onderzoek en metingen door TriaCon op locatie waren de resultaten als volgt:
Woning 1 en 2 (tussenwoning)
De problemen ontstonden door een gebrek aan ventilatie en verkeerd gebruik van de woning. Gordijnen van muur tot muur voorkwamen een goede convectie van de lucht.
Woning 3 (eindwoning)
In  de ruimtes waar niet in verbleven wordt (de trapopgang, trapkast, slaapkamers) werd een te lage temperatuur gemeten, waardoor de aangrenzende en op het noorden gelegen kopgevel koud blijft. Bij intensiever gebruik, zoals koken, douchen en slapen, condenseert in deze ruimtes het koudste oppervlak.
Woning 4 (eindwoning)
Bij de dakaansluitingen en op diverse plaatsen boven de plinten in de slaapkamers op de eerste verdieping was schimmelvorming aanwezig. Daarnaast waren vochtplekken zichtbaar langs de randen van het plafond in de woonkamer op de begane grond. De oorzaak was bij deze woning te vinden in een bouwkundig gebrek, namelijk een lekke kopgevel.
Woning 5 (tussenwoning)
Ter plaatse van de woningscheidende muur was schimmelvorming aanwezig. Deze problemen werden  veroorzaakt door een vochtbrug in de spouw tussen de tussenmuur en de buitengevel.

Bovenstaande voorbeelden illustreren de diversiteit van problemen en daarmee dus ook de oplossingen.

Maatregelen
Voor de hand liggende en veel uitgevoerde maatregelen zoals het isoleren van een gevel, aanbrengen van isolatieglas of het advies dat bewoners beter moeten ventileren, bieden in deze gevallen vaak geen uitkomst of kunnen de situatie zelfs verslechteren. TriaCon beschikt over de kennis om onderzoek te verrichten en verhuurders en huurders te begeleiden bij het oplossen en beheersbaar maken van de problematiek.

Huurder is onwetend
Een woning verhuren is één, een woning verhuren met de juiste uitleg is een vak apart. Wie is eigenlijk verantwoordelijk bij schimmelklachten? Bewoners overzien vaak niet de gevolgen bij het onjuist bedienen van de ventilatievoorzieningen en de verwarmingsinstallatie. TriaCon kan u ondersteunen bij specifieke vragen of informatieverstrekking aan de huurders.

Kennis en inzicht
Om kennis over deze problematiek op te doen, om tijdig de juiste maatregelen te kunnen treffen en om afdoende informatie aan de bewoners te verstrekken, kan een dagtraining op het gebied van “vocht- en schimmeloverlast” inzicht geven. Tijdens deze training leert men onder andere de verschillende oorzaken van vocht- en schimmelproblemen te herkennen. Deze kennis geeft inzicht in de diversiteit van problemen om huurders goed verder te helpen voordat er een geschil ontstaat. Praktijkgerichte trainingen kunnen door ons in-company of bij open inschrijving worden verzorgd.

Contact
Wilt u meer informatie of een vrijblijvend adviesgesprek aangaan over vocht- en schimmelproblematiek in uw woningbestand, neem dan contact op met Bert Bruinsma.
Wilt u meer informatie over de mogelijkheden omtrent (het volgen van) een cursus, neem dan contact op met Annegreeth Nijhof. U kunt Bert en Annegreeth bereiken via telefoonnummer 033-2461330 of mail met Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..


Controle veiligheid galerijen en balkons voor 1 juli 2017 gereed

Het Ministerie voor Wonen heeft op 22 december 2015 aan eigenaren van galerijflats de verplichting opgelegd om alle galerijvloeren te laten controleren op veiligheid. Het gaat daarbij om galerijflats die gebouwd zijn vóór 1970. Vóór 1 juli 2017 moeten alle controles zijn uitgevoerd. Een deskundig advies- of ingenieursbureau dient de controle uit te voeren. Bij gemeenten ligt de verantwoordelijkheid om toezicht te houden op de controles.

Incidenten en de oorzaak
Aanleiding hiervoor zijn de incidenten die plaats hebben gevonden met galerijen en balkons. Het tijdig onderkennen en maatregelen nemen wanneer de constructieve veiligheid achteruit is gegaan kan veelal gevaarlijke incidenten voorkomen. TriaCon komt in de praktijk tijdens inspecties veel risicocomplexen tegen waar nog geen controle is uitgevoerd. Bij flatgebouwen, gebouwd voor 1970, kunnen degradatieverschijnselen plaatsvinden die niet of nauwelijks waarneembaar zijn. Beton is sterk en duurzaam, maar kan toch worden aangetast. De oorzaak van schade is divers en kan ontstaan door calamiteiten, chemische aantasting, uitlogen en dergelijke van de cementsteen, fysische en mechanische aantasting van het beton en roestende wapening. De eisen waar balkons en galerijen aan moeten voldoen zijn inmiddels aanzienlijk veranderd.

Onderzoek en herstel
Om controles goed te kunnen uitvoeren beschikt TriaCon over de nodige deskundigheid en (meet)apparatuur. Bij twijfel over de veiligheid kunnen constructieberekeningen en / of nader onderzoek worden uitgevoerd. De resultaten worden in een duidelijke rapportage verwerkt die ter controle aan de gemeente kan worden verstrekt. Op basis van de onderzoeksbevindingen wordt de gebouweigenaar door TriaCon doeltreffend geadviseerd over het uitvoeren van herstelmaatregelen.

Risicogebouwen
Flatgebouwen uit de jaren zestig, waarbij de galerijen en ook de balkons zijn doorgestort, vormen de grootste groep, die niet onder de controle uitkomen. In de jaren zeventig en tachtig paste men een nokkenconstructie toe. In de jaren negentig tot heden worden, ter voorkoming van koudebruggen, isokorven in de uitkragende constructie opgenomen. De verschillende schademechanismen in beton zijn voornamelijk afhankelijk van aanwezigheid en conditie van de wapening, de carbonatatiediepte, het chloridegehalte, de betondruksterkte en de betonsamenstelling.

Bezitters en beheerders van deze risicogebouwen dienen periodiek te controleren hoe veilig de galerijen en balkons zijn.

Contact
Wilt u meer informatie of een vrijblijvende offerte ontvangen?
Neem dan contact op met Bert Bruinsma op telefoonnummer
033-2461330 of mail met Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..

  

PRODUCTBLAD BALKONS & GALERIJEN

 

 


Toezicht op de asbestketen: dat is toch helemaal niet nodig?

Woningcorporaties zijn grote afnemers als het gaat om asbestgerelateerde werkzaamheden. Denk hierbij aan asbestinventarisatie en -verwijdering in de processen van dagelijks, planmatig en projectmatig onderhoud. In de meeste gevallen zijn deze processen vastgesteld aan de hand van beleid dat goedgekeurd is door de directie. Steeds meer corporaties hebben daarom ook inkooptrajecten lopen waarbij met asbestonderzoeksbureaus, -verwijderaars, maar ook laboratoria, vaste (prijs)afspraken worden gemaakt. En dan loopt het wel los. Er wordt immers gewerkt met gecertificeerde partijen en de keten is zo transparant mogelijk. Toezicht houden? Nee, niet nodig. Toch..?

Corporaties hebben kwaliteit en veiligheid hoog in het vaandel, dus waarom niet bij een asbestsanering? De toezichthouder mag dan tijdens de werkzaamheden het werkgebied niet in, maar dit is niet noodzakelijk om toch een goede audit te kunnen uitvoeren. Denk hierbij aan de basis van het werk, het inventarisatierapport en aan certificaten. Maar ook veilig werken (volgens het opgestelde werkplan) en de nadere afspraken die met de corporatie zijn gemaakt.

Een opdrachtgever is altijd (eind)verantwoordelijk voor de werkzaamheden die uitgevoerd worden!

Asbest is een zeer gevoelig onderwerp en de publiciteit in de media is fors toegenomen, zeker als het gaat om projecten waar het fout ging. Dus wiens naam komt dan hoogstwaarschijnlijk in de media ter sprake? Die van de corporatie en niet die van de saneerder.

Helaas merkt TriaCon bij audits in de asbestketen, die zij voor diverse partijen uitvoeren, nog te vaak tekortkomingen op. Deze verschillen van administratieve onvolkomenheden tot ernstige overtredingen met soms als gevolg dat de samenwerking wordt beëindigd. Ook gaat menig asbestinventarisatierapport, na controle, terug naar het inventarisatiebureau. Tekortkomingen die hierin naar voren komen, kunnen verschillen van verkeerde adressen tot onjuiste verwerking van asbestpercentages of omdat de inventarisatie niet is uitgevoerd conform het contract.

Wilt u weten over hoe het binnen uw organisatie is gesteld met de asbestketen en een audit laten uitvoeren? Neem dan vrijblijvend contact op met Arjon Winters of Annegreeth Nijhof via Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..

TriaCon trots sponsor PEC Zwolle

Met gepaste trots melden wij dat TriaCon haar sponsorcontract met PEC Zwolle heeft verlengd. Arjon Winters zette zijn handtekening voor aanvang van de wedstrijd PEC Zwolle – ADO Den Haag, die PEC later won met 2-1. In de huidige stand van de Eredivisie staat PEC derde en is daarmee een aantrekkelijke club om je als betrokken organisatie mee te associëren. Daarnaast vormt zij met ruim 600 leden het grootste zakelijke netwerk van Overijssel.

 

 

 

 


TriaCon duikt onder de vloer

In opdracht van de Vereniging van Eigenaren van een woningcomplex in Amsterdam heeft TriaCon de kruipruimte van 32 woningen geïnspecteerd. “Een deel van het complex uit 1920 is nog in handen van de Amsterdamse woningcorporatie de Alliantie”, vertelt bouwkundige Anne Zijlstra. “Bij mutatie van een woning gaat die in de vrije verkoop.”

De Vereniging van Eigenaren was vooral benieuwd naar de staat van vloeren. Sommige vloeren zijn nog van hout en op andere plekken zijn deze van beton.

"Hoe hebben jullie dat gecontroleerd, zeker met apparatuur?"
“Nee, we zijn er gewoon in gekropen. Want alleen als je onder de vloer ligt dan kun je de staat op de juiste wijze controleren. Alleen was het nogal krap want de kruipruimte bleek maar zestien centimeter hoog.”

"Geen last van claustrofobie?"
Lachend: “Nee  dat zeker niet. Het is geen gemakkelijk karweitje, maar we doen een beschermend kruipruimtepak aan en dan kruipen we eronder. Vervolgens doen we een monstername, als het nodig is, die we laten onderzoeken. Dit kan voorkomen bij het type betonvloeren van Kwaaitaal en Manta die gecontroleerd worden op het chloridengehalte.”

"We?"
"Ja want in verband met de veiligheid gaat er altijd één onder de vloer en de andere blijft bij het luik in verband met de veiligheid.”

Resultaten
“Van de 32 woningen zijn er 29 beoordeeld. De helft was van hout en de andere helft van beton. Opvallend veel houten vloeren waren aangetast door schimmels of houtworm.

”Houtworm?"
"Ja en die houtwormen bleken licht actief. Dat betekent dat we in vloeren nieuwe sporen hebben gevonden, maar ook echte oude sporen. Tevens troffen we nog oude stalen rioleringsbuizen aan waarvan één echt helemaal open lag”.

"Vies klusje?"
“Inderdaad, want dat kan uiteindelijk leiden tot ongedierte en vocht en stank. Dit is ook direct gemeld bij de woningeigenaar, die verder actie onderneemt".

"Doet TriaCon meer onderzoeken?"
“Ja, wij voeren in opdracht van woningcorporaties allerlei inspecties en onderzoeken uit waaronder controles van vloeren. Het is een goede en snelle manier om de staat van vloeren in kaart te brengen. Zeker in een stad als Amsterdam waar toch vaak vochtproblemen aanwezig zijn.”


Wooncomplex De Puntenburg Brandveilig gemaakt

In wooncomplex De Puntenburg in Amersfoort kunnen de bewoners niet alleen met plezier, maar vooral ook veilig wonen. In de afgelopen periode is de brandveiligheid sterk verbeterd... Tot voor kort parkeerden de bewoners van De Puntenburg hun scootmobielen in de gangen. Tot een brandveiligheidstoetsing van TriaCon uitwees dat dit voor gevaarlijke situaties bij brand kan zorgen. Als er brand uitbreekt, versperren de scootmobielen immers de weg. Inmiddels kunnen de bewoners hun scootmobielen parkeren in een brandvrije ruimte én zijn er vervolgens nog meer brandveiligheidsmaatregelen uitgevoerd.

Gedoofd
“We hebben inderdaad op elke etage een brandwerende ruimte gemaakt waar bewoners hun scootmobielen kunnen parkeren”, vertelt aannemer Albert den Ouden van ABM Belbouw. Door het aanbrengen van gipsplaten op de wanden, de rookafzuiging en de rookmelder, is een eventuele brand snel gesignaleerd en gedoofd. Maar dat is volgens Den Ouden slechts één van de vele brandveiligheidsmaatregelen in het gebouw. “Ook de meterkastkozijnen bij de voordeuren zijn vervangen en de achterzijde is brandveilig gemaakt. Een brand kan zo minder snel de woning inslaan. ”Het bestaande draadglas in de trappenhuizen vervangen voor brandwerend glas en zijn alle woning scheidende wanden tussen verkeersruimten 60 minuten brandwerend gemaakt.

Bridgen
Dat laatste geldt ook voor de schuifdeuren in de recreatiezaal. “En”, zegt Den Ouden, “met wat extra geld is meteen de hele recreatiezaal opgeknapt. We hebben het 17 jaar oude plafond vervangen voor een mooi en strak, verlaagd plafond. Ook is de recreatiezaal geschilderd.” En daar zijn de bewoners volgens Den Ouden misschien nog wel het meest blij mee. “Brandveiligheidsmaatregelen zien bewoners niet direct, maar met een vernieuwde recreatiezaal is alles weer up-to-date. In een mooie zaal is bridgen toch net even wat gezelliger".


Eén en één is twee bij Woningstichting SWZ

In opdracht van Woningstichting SWZ in Zwolle combineert TriaCon een conditiemeting met een energieprestatiecontrole. “Door werkdruk komen onze opzichters hier vaak niet aan toe en als medewerkers van TriaCon toch in de woningen moeten zijn dan is één en één al snel twee”, vertelt Jan Albada, bij Woningstichting SWZ verantwoordelijk voor de energielabeling van de woningen.

Met de energieprestatiecontrole controleert TriaCon of de gegevens waarop het huidige label is afgegeven kloppen. “Bij de invoering van het energielabel in 2007-2008 is uitgegaan van referentiewoningen en de beschikbare gegevens van de woningen. Het zou namelijk een te kostbare exercitie worden om alle woningen fysiek te controleren.” Het label is destijds gebaseerd op de tekeningen en gegevens die op dat moment voorhanden waren. In de praktijk blijkt volgens Albada dat de werkelijke situatie soms op onderdelen afwijkt. “We hebben in 2007 met elkaar afgesproken dat bij mutatie of planmatig onderhoud de opzichter de gegevens zou controleren. Alleen daar komt hij zeker bij mutatie niet of nauwelijks aan toe omdat de vertrekkende huurder ook aandacht nodig heeft.”

De energieprestatiecontrole bestaat uit het nalopen van gegevens zoals de vierkante meter qua beglazing, vloeroppervlakte, geveloppervlakte, dakoppervlakte, de cv installatie en warmwater- en ventilatievoorzieningen. “De gegevens worden in het softwaresysteem gezet door onze EPA-adviseur en daarmee worden de oude gegevens vervangen.” Onze EPA-adviseur beheert ook de data. “Hij controleert de nieuwe opgaves en op basis daarvan wordt indien noodzakelijk een nieuw energielabel afgegeven.”

Albada benadrukt dat de actuele gegevens ook van belang zijn voor het meerjarenonderhoudsplan. “Als er energetische aanpassingen aan de woningen nodig zijn kunnen we de investering daarvoor in de tijd wegzetten en afstemmen met regulier planmatig onderhoud.” Onlangs controleerde TriaCon bij twee complexen van Woningstichting SWZ 20% van de woningen op de energieprestaties. Vorig jaar heeft TriaCon bij circa tien woningcomplexen van de SWZ een groot aantal controles uitgevoerd. “Ook dat is toen in combinatie met de conditiemeting verricht. Het is toch heel efficiënt om dat op deze wijze te doen.”


Ontzorgen door meerjarige controles

Ontzorgen. Dát is het uitgangspunt van de afspraken die TriaCon heeft gemaakt met de woningcorporatie Openbaar Belang in Zwolle. De komende drie jaar voert TriaCon een conditiemeting uit waarbij telkens een derde van het woningbezit wordt doorgelicht. Op basis van de uitkomsten van de conditiemeting past TriaCon tevens de meerjarenonderhoudsbegroting aan. Zo krijgt Openbaar Belang jaarlijks de actuele staat van onderhoud van de complexen aangereikt.

TriaCon sluit met corporaties vaker dergelijke contracten af die wel wat weg hebben van een meerjarig abonnement. Immers, niet alleen wordt de staat van de woningen aan een onderzoek onderworpen, ook worden tegelijkertijd de financiële consequenties inzichtelijk gemaakt. “Een groot voordeel daarvan is dat de medewerkers van in dit geval Openbaar Belang zich nu op andere taken zoals mutatieonderhoud kunnen focussen”, aldus een woordvoerder van TriaCon over de gemaakte afspraken.

NEN 2767
De conditiemeting die TriaCon uitvoert is gebaseerd op NEN 2767. Door middel van een zogenoemde zespuntsschaal wordt per bouwdeel de conditiescore weergegeven. Deze punten geven de degradatie, de ernst, omvang en intensiteit van voorkomende gebreken gecombineerd weer. De resultaten van de meting worden vervolgens in de begroting van Openbaar Belang verwerkt.

Contact

TriaCon BV

Postadres:
Postbus 40064
8004 DB Zwolle

Bezoekadres:
Bezembinder 12 C
3861 SL Nijkerk

 Tel: 033 2461330